Das Wichtigste in Kürze
Das Jahr 2026 bringt weitere bedeutende Änderungen für die Nebenkostenabrechnung. Die CO2-Steuer wechselt erstmals in ein marktbasiertes Auktionssystem mit Preiskorridor bis 65 Euro pro Tonne, die Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II) führt einen Indexmieten-Deckel ein, und bei den Heizkosten gelten neue Aufteilungsregeln. Hier erfahren Sie alles, was Sie für 2026 wissen müssen.
1. CO2-Preis: Vom Festpreis zum Auktionssystem
Die größte Veränderung 2026 betrifft die CO2-Bepreisung. Nach Jahren mit festen Preisen pro Tonne CO2 (zuletzt 55 Euro in 2025) wechselt das System ab dem 1. Januar 2026 zu einem marktbasierten Auktionsverfahren. Statt eines starren Festpreises werden die Zertifikate innerhalb eines Preiskorridors versteigert:
- Untergrenze: 55 Euro pro Tonne CO2
- Obergrenze: 65 Euro pro Tonne CO2
Da die Nachfrage nach CO2-Zertifikaten im Gebäudesektor weiterhin hoch ist, gehen Fachleute davon aus, dass sich der Preis nahe der Obergrenze von 65 Euro einpendeln wird. Gegenüber 2025 bedeutet das einen Anstieg von bis zu 18 Prozent.
Was bedeutet das konkret für die Heizkosten?
Bei einem angenommenen Preis von 65 Euro pro Tonne liegt der Aufschlag für Erdgas bei etwa 1,5 bis 1,8 Cent pro Kilowattstunde. Heizöl trifft es durch den höheren Emissionsfaktor noch stärker. Ein typischer Haushalt mit 80 Quadratmetern und Gasheizung muss mit rund 30 bis 50 Euro höheren CO2-Kosten pro Jahr rechnen als 2025.
Wichtig: Die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter nach dem Zehnstufenmodell des CO2KostAufG bleibt bestehen. Durch den höheren Gesamtpreis steigt aber auch der absolute Betrag, den der Vermieter – je nach Energieeffizienz – übernehmen muss.
2. Mietrechtsreform 2026: Der Indexmieten-Deckel
Die Mietrechtsreform 2026 – auch bekannt als „Mietrecht II" – bringt eine der wichtigsten Neuerungen für Mieter mit Indexmietverträgen. Ab dem 1. Juli 2026 gilt:
Indexmieten dürfen maximal um 3,5 Prozent pro Jahr steigen – unabhängig davon, wie hoch die tatsächliche Inflation ausfällt.
In der Vergangenheit konnten Vermieter die Miete im Rahmen von Indexmietverträgen unbegrenzt an den Verbraucherpreisindex koppeln. In Hochinflationsphasen wie 2022/2023 führte das teilweise zu drastischen Mieterhöhungen. Der neue Deckel soll Mieter vor solchen Extremfällen schützen.
3. Neue Regeln für Heizkosten: 50/50-Aufteilung
Für bestimmte Heizkostenpositionen zeichnet sich ab 2026 ein neues Aufteilungsmodell ab. Neben den reinen CO2-Kosten sollen auch weitere Bestandteile der Heizkosten – wie Netzentgelte und Biogasaufschläge – künftig hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Das betrifft insbesondere Mieter, bei denen bisher alle Heizkosten vollständig über die Nebenkostenabrechnung umgelegt wurden.
4. Modernisierungsumlage: Vereinfachte Abrechnung bis 20.000 Euro
Die Mietrechtsreform 2026 erleichtert die Abrechnung von Modernisierungskosten. Für Maßnahmen bis zu einem Gesamtvolumen von 20.000 Euro können Vermieter ein vereinfachtes Verfahren nutzen. Die Modernisierungsumlage bleibt auf maximal 2 Euro pro Quadratmeter und Monat begrenzt, mit einer Kappungsgrenze von 20 Prozent der bisherigen Nettokaltmiete.
5. CO2-Preis 2027: Keine weitere Erhöhung geplant
Ein kleiner Lichtblick: Die Bundesregierung hat beschlossen, dass der CO2-Preis 2027 auf dem gleichen Niveau wie 2026 bleiben soll. Der ursprünglich geplante Übergang in den freien europäischen Emissionshandel (ETS II) wurde auf 2028 verschoben. Für 2027 gilt also weiterhin der Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne.
Ab 2028 wird das deutsche System dann voraussichtlich in den EU-weiten Emissionshandel integriert. Experten rechnen bis 2030 mit CO2-Preisen von 120 bis 150 Euro pro Tonne – was die Heizkosten weiter deutlich erhöhen würde.
6. Grundsteuer: Weiterhin regionale Unterschiede
Die seit 2025 geltenden neuen Grundsteuerwerte sorgen auch 2026 weiterhin für Verschiebungen in der Nebenkostenabrechnung. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze angepasst, teils mit erheblichen Auswirkungen. Da die Grundsteuer als Betriebskostenposition vollständig auf Mieter umgelegt werden kann, lohnt sich ein Vergleich mit dem Vorjahr.
Zusammenfassung: 2025 vs. 2026 im Vergleich
| Thema | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| CO2-Preis | 55 € pro Tonne (Festpreis) | 55–65 € pro Tonne (Auktion) |
| Kabelgebühren | Nicht umlagefähig | Weiterhin nicht umlagefähig |
| Belegeinsicht | Auch elektronisch möglich | Unverändert |
| Indexmieten | Keine Begrenzung | Max. 3,5 % p.a. (ab Juli 2026) |
| Modernisierungsumlage | Bisherige Regelung | Vereinfacht bis 20.000 € |
| Heizkosten-Aufteilung | CO2-Stufenmodell | Erweitert um 50/50-Regel |
Was sollten Sie jetzt tun?
Als Mieter sollten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung für 2025 besonders genau prüfen – denn die korrekte Anwendung der neuen 2025er-Regeln ist die Basis für alles Weitere. Für 2026 gilt: Behalten Sie die CO2-Kosten im Blick, achten Sie auf korrekte Aufteilung nach dem Stufenmodell und prüfen Sie, ob Ihre Grundsteuer sich verändert hat.
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