Was sind umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten?
Nicht jede Ausgabe, die einem Vermieter im Zusammenhang mit seiner Immobilie entsteht, darf auf die Mieter umgelegt werden. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert in § 2 abschließend 17 Kostenarten, die als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen – vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine entsprechende Vereinbarung.
Alles, was nicht in diesem Katalog steht, ist grundsätzlich nicht umlagefähig und muss vom Vermieter selbst getragen werden. Tauchen solche Kosten dennoch in Ihrer Abrechnung auf, ist das ein klarer Fehler, der zu Ihren Gunsten korrigiert werden muss.
Die wichtigsten nicht umlagefähigen Kosten
Instandhaltungs- und Reparaturkosten
Reparaturen am Gebäude, an der Heizungsanlage oder an Gemeinschaftseinrichtungen sind keine Betriebskosten. Dazu gehören beispielsweise die Reparatur eines defekten Aufzugs, die Erneuerung von Briefkastenanlagen oder die Sanierung des Dachs. Auch sogenannte Wartungskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie der regelmäßigen Pflege dienen – nicht wenn sie Reparaturcharakter haben.
Verwaltungskosten
Die Kosten für eine Hausverwaltung – also Buchhaltung, Mieterkommunikation, Organisation von Handwerkern – sind nicht umlagefähig. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter die Verwaltung selbst erledigt oder eine professionelle Hausverwaltung beauftragt.
Kabelgebühren (seit Juli 2024)
Seit dem Wegfall des sogenannten Nebenkostenprivilegs am 1. Juli 2024 dürfen Kabel-TV-Gebühren nicht mehr über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden. Jeder Mieter entscheidet nun selbst über seinen TV-Anschluss. Tauchen in Ihrer Abrechnung für 2024 oder 2025 noch Kabelgebühren auf, ist das ein Fehler.
Weitere nicht umlagefähige Kosten
- Bankgebühren des Vermieters (Kontoführung, Überweisungen)
- Leerstandskosten: Kosten für leerstehende Wohnungen dürfen nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden
- Einmalige Kosten: Baumfällung, Schädlingsbekämpfung (sofern nicht regelmäßig), Gutachterkosten
- Neuanschaffungen: Neue Gartengeräte, Ausstattungsgegenstände
- Mietausfallversicherung: Eine Versicherung des Vermieters gegen Mietausfall
- Rechtsschutzversicherung des Vermieters
- Finanzierungskosten: Zinsen und Tilgung für Darlehen
Die 17 umlagefähigen Kostenarten nach BetrKV
Im Gegensatz dazu sind folgende Kostenarten grundsätzlich umlagefähig: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne (mit Einschränkungen seit 2024), Wascheinrichtungen sowie sonstige Betriebskosten – wobei letztere im Mietvertrag konkret benannt sein müssen.
Was tun, wenn nicht umlagefähige Kosten auftauchen?
Wenn Sie in Ihrer Abrechnung Positionen finden, die nicht umlagefähig sind, sollten Sie schriftlich Widerspruch einlegen und den Vermieter auffordern, die Abrechnung zu korrigieren. Dokumentieren Sie die beanstandeten Positionen konkret und verweisen Sie auf die fehlende Rechtsgrundlage.
Mit der KI-gestützten Prüfung von nebenkosten-24.de werden nicht umlagefähige Kosten automatisch erkannt. Unsere Analyse prüft jede einzelne Position Ihrer Abrechnung gegen die aktuelle Rechtslage.